Trang chủ › Bài viết
Làm sổ đỏ lần đầu ở Bến Cát: đất giấy tay, đất không giấy tờ có được cấp không?
Ở Bến Cát vẫn còn nhiều thửa đất chưa có sổ đỏ: đất ông bà khai hoang để lại, đất mua bằng giấy tay từ nhiều năm trước, đất vườn sử dụng lâu đời nhưng chưa từng đăng ký. Chưa có sổ thì khó bán, khó thế chấp vay vốn, khó tách thửa chia cho con, và dễ phát sinh tranh chấp.
Bài viết này giải thích những trường hợp nào được làm sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2024, cần chuẩn bị gì và làm theo các bước nào. Cần làm hồ sơ ngay, xem dịch vụ làm sổ đỏ lần đầu Bến Cát của chúng tôi.
1. 3 trường hợp thường gặp khi làm sổ lần đầu
| Trường hợp | Căn cứ chính |
|---|---|
| Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ cũ do cơ quan nhà nước cấp, giấy tờ giao đất, sổ mục kê, giấy tờ thừa kế, tặng cho hợp lệ…) | Điều 137 Luật Đất đai 2024 |
| Đất mua giấy tay chưa sang tên, chưa có sổ | Tùy thời điểm mua và giấy tờ của người bán |
| Đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định lâu dài | Điều 138 Luật Đất đai 2024 |
Dù thuộc trường hợp nào, thửa đất thường phải không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không vi phạm pháp luật đất đai.
2. Đất mua giấy tay: mốc 1/8/2024 rất quan trọng
- Mua bằng giấy tay trước ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), chưa được cấp sổ: có thể được xem xét cấp sổ lần đầu nếu đáp ứng điều kiện, như có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 hoặc đủ điều kiện về sử dụng đất ổn định theo quy định.
- Mua bằng giấy tay từ ngày 1/8/2024 trở đi: giao dịch không công chứng, chứng thực không được công nhận để làm sổ. Cần làm lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo đúng thủ tục.
- Nếu thửa đất đã có sổ đứng tên người bán mà chỉ mua bằng giấy tay, thì thủ tục là đăng ký biến động (sang tên), không phải cấp sổ lần đầu.
Nên giữ lại: giấy mua bán viết tay, biên nhận tiền, giấy tờ của người bán (nếu có), xác nhận của hàng xóm hoặc tổ dân phố về thời điểm sử dụng đất. Đây là căn cứ quan trọng để chứng minh nguồn gốc và thời điểm.
Đất của bạn có làm sổ được không?
Gửi ảnh giấy tờ đất qua Zalo, kiểm tra miễn phí.
3. Đất không có giấy tờ: mốc 1/7/2014
Luật Đất đai 2024 cho phép xem xét cấp sổ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nếu đáp ứng các điều kiện, trong đó quan trọng nhất:
- Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2014;
- Được UBND cấp xã (nay là phường) nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
- Không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
- Phù hợp quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị.
Diện tích được công nhận là đất ở và nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) phụ thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng (trước 15/10/1993, từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, hay đến trước 1/7/2014) và hạn mức tại địa phương. Mỗi hồ sơ cần xem xét riêng.
4. Hồ sơ và các bước làm sổ lần đầu
Hồ sơ thường gồm
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có): giấy tờ cũ, giấy mua bán, thừa kế, tặng cho…;
- Bản đo đạc, trích đo thửa đất (khi cần);
- Giấy tờ tùy thân, giấy tờ về tài sản trên đất (nếu đăng ký cả nhà);
- Giấy tờ chứng minh đã thực hiện hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Các bước
- Kiểm tra nguồn gốc, giấy tờ và quy hoạch của thửa đất.
- Đo đạc, xác định ranh giới với các chủ đất liền kề.
- Nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận thủ tục đất đai (bộ phận một cửa, Trung tâm phục vụ hành chính công phường).
- Xác minh, niêm yết công khai tại phường về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo (nếu có).
- Nhận sổ đỏ.
5. Những lưu ý dễ sai nhất
- Ranh giới chưa rõ với hàng xóm: nên cắm mốc ranh và thống nhất ranh trước khi nộp hồ sơ, tránh bị khiếu nại khi niêm yết.
- Thiếu bằng chứng thời điểm sử dụng: thời điểm bắt đầu sử dụng ảnh hưởng lớn đến diện tích đất ở được công nhận và số tiền phải nộp. Hãy gom đủ giấy tờ, biên nhận, xác nhận.
- Tiếp tục mua bán giấy tay: từ 1/8/2024, giấy tay không còn được công nhận. Đừng tiếp tục mua đất chưa có sổ bằng giấy tay.
- Đất nhỏ: thửa đất đang sử dụng ổn định nhỏ hơn mức tối thiểu tách thửa (60 m²) vẫn có thể được cấp sổ nếu đáp ứng điều kiện; đừng tự bỏ cuộc.
- Đất thừa kế chưa có sổ: có thể cần kết hợp thủ tục làm sổ và thủ tục thừa kế; nên tính trước thứ tự để không làm hai lần.
Cần đo đạc, làm sổ lần đầu ở Bến Cát?
Lo trọn gói từ đo đạc đến khi nhận sổ.
Từ 1/7/2025, Bến Cát thuộc TP.HCM với các phường mới: Bến Cát, Long Nguyên, Chánh Phú Hòa, Hòa Lợi, Tây Nam, Thới Hòa và một phần Phú An. Hồ sơ làm sổ lần đầu nộp và niêm yết theo phường mới nơi có đất.
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói: kiểm tra giấy tờ, đo đạc (phối hợp đơn vị đo đạc có giấy phép), soạn và nộp hồ sơ, theo dõi đến khi bạn nhận sổ. Xem dịch vụ đo đạc và pháp lý nhà đất Bến Cát.
Hỏi đáp nhanh
Đất mua giấy tay có làm sổ đỏ được không?
Có thể, nếu việc mua bán bằng giấy tay diễn ra trước ngày 1/8/2024 và đáp ứng điều kiện theo Luật Đất đai 2024 (về giấy tờ, thời điểm sử dụng, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch). Giấy tay lập từ 1/8/2024 trở đi thì không được công nhận để làm sổ; cần làm hợp đồng công chứng theo quy định.
Đất không có giấy tờ gì có được cấp sổ không?
Có thể được cấp nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2014, được UBND cấp xã (phường) xác nhận không tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai và phù hợp quy hoạch, cùng các điều kiện khác theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Đất nhỏ hơn 60 m² ở Bến Cát có được cấp sổ không?
Diện tích tối thiểu 60 m² là quy định cho tách thửa. Thửa đất đang sử dụng ổn định có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu vẫn có thể được cấp sổ nếu đáp ứng các điều kiện theo Điều 146 Luật Đất đai 2024; cần kiểm tra từng trường hợp.
Làm sổ đỏ lần đầu có phải đo đạc không?
Thường cần đo đạc, trích đo thửa đất để xác định chính xác vị trí, ranh giới, diện tích đưa vào hồ sơ, đặc biệt với đất chưa có bản đồ địa chính chính xác hoặc ranh giới thay đổi.
Làm sổ lần đầu có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Tùy nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất. Có trường hợp không phải nộp, có trường hợp phải nộp một phần hoặc toàn bộ theo quy định. Nên kiểm tra hồ sơ cụ thể để ước tính trước.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định tại thời điểm viết. Quy định và hồ sơ có thể thay đổi theo thời điểm và từng trường hợp; vui lòng liên hệ để được tư vấn cho hồ sơ cụ thể.