Trang chủ › Bài viết
Tách thửa đất Bến Cát 2026: diện tích tối thiểu 60 m², điều kiện và thủ tục mới
Từ ngày 28/8/2026, TP.HCM áp dụng một quy định thống nhất về tách thửa cho toàn thành phố, thay thế quy định riêng của Bình Dương cũ. Nếu bạn đang định chia đất cho con, tách bán một phần hay tách sổ đất thừa kế ở Bến Cát, đây là những điều cần biết.
Cần đo tách thửa ngay? Xem dịch vụ đo đạc đất Bến Cát của chúng tôi.
1. Quy định tách thửa mới tại TP.HCM
Ngày 28/8/2026, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên toàn thành phố. Quyết định này thay thế các quy định trước đây của TP.HCM, Bình Dương (Quyết định 38/2024/QĐ-UBND) và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Đất ở được chia thành 5 khu vực, diện tích tối thiểu từ 36 m² đến 100 m² tùy mức độ đô thị hóa. Đất nông nghiệp có ngưỡng riêng.
2. Diện tích tối thiểu tách thửa tại Bến Cát
Các phường của Bến Cát đều thuộc Khu vực 3:
| Loại đất | Diện tích tối thiểu sau khi tách |
|---|---|
| Đất ở (phường Bến Cát, Long Nguyên, Chánh Phú Hòa, Hòa Lợi, Tây Nam, Thới Hòa, Phú An) | 60 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m |
| Đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác | 500 m² |
| Đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi tập trung | 1.000 m² |
Ví dụ: lô đất ở 130 m² tại phường Thới Hòa có thể tách thành 2 thửa 65 m² nếu mỗi thửa đều rộng và sâu từ 4 m trở lên và đáp ứng các điều kiện khác. Lô 110 m² thì không chia được thành 2 thửa đất ở riêng vì mỗi thửa chỉ 55 m².
Khu vực xã Bàu Bàng, Trừ Văn Thố lân cận áp dụng mức theo khu vực của xã; nên kiểm tra theo vị trí cụ thể trước khi làm hồ sơ.
👉 Dùng công cụ kiểm tra nhanh: nhập diện tích, mặt tiền để biết đất của bạn chia được mấy thửa.
Đất của bạn tách thửa được không?
Gửi ảnh sổ qua Zalo, kiểm tra điều kiện tách miễn phí.
3. Điều kiện để được tách thửa
Ngoài diện tích, kích thước tối thiểu, việc tách thửa còn phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo Luật Đất đai 2024, thường gồm:
- Thửa đất đã có giấy chứng nhận (sổ đỏ);
- Còn thời hạn sử dụng đất;
- Không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Các thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng;
- Phù hợp quy hoạch và các quy định khác có liên quan.
Quyết định 67/2026 không áp dụng cho một số trường hợp như tách, hợp thửa để thực hiện dự án đầu tư, hay khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt (khi đó làm theo quy hoạch).
4. Hồ sơ và các bước tách thửa
Hồ sơ thường gồm
- Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính;
- Bản vẽ tách thửa do đơn vị đo đạc có giấy phép lập;
- Giấy tờ tùy thân; hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng hoặc văn bản thừa kế nếu tách để chuyển quyền.
Các bước
- Kiểm tra điều kiện: diện tích, kích thước, lối đi, quy hoạch của thửa đất.
- Đo đạc, lập bản vẽ tách thửa theo phương án chia mong muốn.
- Nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận thủ tục đất đai (bộ phận một cửa, Trung tâm phục vụ hành chính công phường).
- Cơ quan đăng ký đất đai thẩm tra, đo kiểm tra nếu cần.
- Nhận sổ mới cho từng thửa đất sau khi tách.
Nếu tách để cho con, bán hoặc chia thừa kế, nên làm cùng lúc tách thửa và chuyển quyền để giảm số lần đi lại. Xem thêm thủ tục thừa kế và chuyển nhượng.
5. Những lưu ý dễ sai nhất
- Chỉ tính diện tích, quên kích thước: thửa đủ 60 m² nhưng rộng dưới 4 m (đất dài, hẹp) vẫn không tách được.
- Quên lối đi: thửa phía sau phải có lối đi ra đường công cộng; phần lối đi có thể làm giảm diện tích thửa.
- Đất vườn muốn tách lô nhỏ để bán: đất nông nghiệp có ngưỡng 500–1.000 m². Muốn tách lô nhỏ phải xem xét chuyển mục đích lên thổ cư trước, nếu phù hợp quy hoạch.
- Diện tích thực tế khác sổ: nên đo hiện trạng trước khi lên phương án chia, tránh chia xong mới thấy thiếu.
- Ranh giới chưa rõ: nên cắm mốc ranh trước khi tách, nhất là đất giáp nhiều hộ.
- Mua đất "chờ tách sổ": nếu thửa không đủ điều kiện tách, người mua sẽ gặp rủi ro lớn. Xem kinh nghiệm mua đất Bến Cát.
Cần đo tách thửa ở Bến Cát?
Đo đạc và lo hồ sơ trọn gói đến khi nhận sổ mới.
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói: kiểm tra điều kiện tách, đo đạc lập bản vẽ (phối hợp đơn vị đo đạc có giấy phép), soạn và nộp hồ sơ, theo dõi đến khi nhận sổ mới. Xem dịch vụ đo đạc và pháp lý nhà đất Bến Cát.
Hỏi đáp nhanh
Tách thửa đất ở Bến Cát tối thiểu bao nhiêu m²?
Theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND của TP.HCM, các phường Bến Cát, Long Nguyên, Chánh Phú Hòa, Hòa Lợi, Tây Nam, Thới Hòa và Phú An thuộc Khu vực 3: thửa đất ở sau khi tách tối thiểu 60 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m.
Đất vườn, đất nông nghiệp ở Bến Cát tách thửa tối thiểu bao nhiêu?
Theo quy định mới: 500 m² với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản và chăn nuôi tập trung.
Quy định tách thửa cũ của Bình Dương còn áp dụng không?
Không. Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ban hành ngày 28/8/2026 đã thay thế Quyết định 38/2024/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dương cũ và áp dụng thống nhất trên toàn TP.HCM.
Muốn tách thửa nhỏ hơn 60 m² có được không?
Thửa đất ở sau khi tách không đạt diện tích, kích thước tối thiểu thì không được tách riêng. Một số trường hợp có thể xem xét tách đồng thời với hợp thửa với đất liền kề để thửa mới đạt chuẩn; cần kiểm tra cụ thể từng hồ sơ.
Tách thửa có cần đo đạc không?
Có. Cần đo đạc, lập bản vẽ phân chia thửa đất do đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện để nộp kèm hồ sơ tách thửa.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định tại thời điểm viết. Quy định và hồ sơ có thể thay đổi theo thời điểm và từng trường hợp; vui lòng liên hệ để được tư vấn cho hồ sơ cụ thể.